Slovenský trh bývania sa v treťom štvrťroku 2025 dostáva do fázy stagnácie ponuky, ktorá však nie je sprevádzaná poklesom dopytu. Výsledky za Q3 ukazujú, že počet dokončených bytov dosiahol 4 188, čo je medziročný pokles o 1,5 %. Hoci ide len o mierny pokles, v historickom kontexte ide o najslabší tretí kvartál od roku 2018. Výstavba síce nabrala mierne tempo v Bratislavskom, Nitrianskom a Žilinskom kraji, no v iných regiónoch, ako Trnavský, Trenčiansky a Banskobystrický kraj, došlo k medziročnému poklesu počtu dokončených bytov.

Stavia sa, ale pomaly

Zároveň je potrebné poznamenať, že počet dokončených bytov bol v treťom kvartáli stále o 6 % nižší než dlhodobý priemer. Aj keď niektoré regióny vykázali rast, podľa analytika 365.bank Tomáša Boháčka sú veľké mestá naďalej výrazne pod svojím historickým štandardom: „Bytová výstavba zostala v treťom štvrťroku utlmená, hoci medziročné čísla naznačili mierne stabilizovanie. Dokončených bolo 4 188 bytov, čo je takmer identicky ako vlani, no stále 6 % pod dlhodobým priemerom a zároveň najnižší tretí kvartál od roku 2018“.

Z pohľadu nových projektov je situácia o niečo optimistickejšia – výstavba sa začala v prípade 4 270 bytov, čo predstavuje medziročný nárast o tretinu. Tento nárast však skresľuje mimoriadne nízka báza z tretieho štvrťroka 2024, takže v porovnaní s dlhodobým trendom výstavba stále zaostáva o približne 17 %. Navyše, v Trnavskom kraji bol zaznamenaný dokonca pokles novozapočatých bytov. „V realite zostáva rozbeh projektov o 17 % slabší ako dlhodobý trend. Rozostavanosť sa drží priemeru, no bez silnejších impulzov,“ dodáva Boháček.

Štatistický úrad SR upozornil, že údaje za Q3 2025 sú predbežné, keďže prebieha prechod na nový dátový zdroj. Výsledky tak ešte môžu byť v nasledujúcich mesiacoch upravené.

Regionálne rozdiely

Z pohľadu širšieho kontextu vývoja trhu je dôležité sledovať aj pomerové ukazovatele, ako napríklad počet dokončených bytov na 1 000 obyvateľov či index stavebnej aktivity. Ak región dosahuje hodnotu vyššiu než 5 dokončených bytov na 1 000 obyvateľov, považuje sa to za aktívny trh s vysokou výstavbou – čo doteraz spĺňali najmä Bratislavský a Trnavský kraj. Naopak, hodnoty pod úrovňou 2,5 naznačujú nízku dostupnosť bývania. Banskobystrický a Košický kraj sa v roku 2024 pohybovali na úrovni len 1,7, čo poukazuje na dlhodobo slabú výstavbu a možné problémy do budúcna.

Index stavebnej aktivity, teda pomer medzi rozostavanými a dokončenými bytmi, zostáva vo všetkých regiónoch SR nad hodnotou 1, čo signalizuje, že sa stále stavia viac než sa dokončuje. Tento údaj je dôležitý pre predikciu budúceho vývoja – vyšší index znamená potenciál rastu ponuky v nasledujúcich kvartáloch. Napriek tomu, trh zatiaľ nezaznamenal impulz, ktorý by znamenal zásadné zlepšenie dostupnosti bývania.

Ceny mieria nahor

Medzitým ceny nehnuteľností naďalej prudko rastú. Podľa Národnej banky Slovenska vzrástli ponukové ceny bytov medziročne o 11,7 %, pričom podľa údajov Štatistického úradu realizačné ceny vzrástli o ešte výraznejších 13,4 %. Ide o pokračovanie trendu, ktorý je spôsobený kombináciou viacerých faktorov – obmedzená ponuka, oživený hypotekárny trh, rast reálnych miezd a nízka nezamestnanosť. „Ponuka stále nedokáže držať krok s dopytom. Svoju rolu zohráva i zníženie úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024, ktoré znovu rozhýbalo hypotekárny trh. Kúpu podporuje i opätovný rast reálnych miezd a relatívne nízka nezamestnanosť. Nezanedbateľná je aj psychológia, nakoľko mnohé domácnosti rátajú s ďalším rastom cien,“ vysvetľuje Eva Sadovská, analytička WOOD & Company.

Podľa Tomáša Boháčka navyše trh v roku 2026 čaká ďalší nárast cien, hoci s miernejším tempom: „Prehlbujúci sa nesúlad medzi ponukou a dopytom tak bude tlačiť ceny bývania ďalej nahor a v roku 2026 bude viesť k opätovnému zrýchleniu cenového rastu, aj keď tempo voči tomuto roku bude pravdepodobne nižšie a na jednociferných hodnotách okolo 8 %“.

Zvýšený záujem o kúpu bývania potvrdzuje aj prieskum agentúry Ipsos – až 22,6 % Slovákov plánuje kúpu bytu alebo domu do roku 2029. Najväčší záujem je medzi mladými do 34 rokov, pričom takmer polovica z nich plánuje kúpu. Regionálne dominuje Bratislavský kraj (39,5 %), nasledujú Banskobystrický (25,9 %) a Trenčiansky kraj (22,0 %). Dôležité faktory pri rozhodovaní zahŕňajú nielen cenu (47,4 %) a lokalitu (33,3 %), ale aj úspory, energetickú efektívnosť a dostupnosť služieb.

Ak má Slovensko reagovať na súčasný dopyt a zároveň zabezpečiť zdravý rozvoj trhu s bývaním, bude potrebné zrýchliť výstavbu. Odborníci odhadujú, že chýba približne 13-tisíc bytov ročne, len aby sa ponuka dostala na úroveň dlhodobého priemeru. Kým sa tak nestane, bude napätie medzi dopytom a ponukou pokračovať a ceny budú rásť aj v ďalších rokoch.