Odborníci: Vyšší limit na hypotéky niektorým mladým pomôže,nie všetkým
Bratislava 3. októbra (TASR) - Zvýšenie maximálne povoleného pomeru medzi výškou poskytnutej hypotéky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti, tzv. LTV limitu na 90 % od januára budúceho roka môže mladým uľahčiť kúpu bývania najmä vtedy, ak majú dostatočný príjem, ale chýbajú im úspory. Samotný vyšší limit však nezvyšuje sumu, ktorú im môže banka požičať vzhľadom na iné okolnosti. Upozornila na to riaditeľka pre úvery spoločnosti Fingo.sk Eva Šablová.
„Výšku hypotéky naďalej ovplyvňujú príjem, existujúce záväzky a schopnosť úver splácať. Zároveň platí, že nie každý mladý klient môže automaticky dostať 90 % financovanie. Banka pri posudzovaní zohľadňuje aj bonitu klienta, typ príjmu, lokalitu či technický stav nehnuteľnosti,“ vysvetlila.
Od januára budúceho roka začnú platiť nové pravidlá z dielne Národnej banky Slovenska (NBS), podľa ktorých klienti do 35 rokov pri kúpe prvého bývania budú môcť hypotékou financovať až 90 % namiesto súčasných 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Tento rozdiel môže byť podľa odborníčky výrazný, napríklad pri byte za 200.000 eur im bude stačiť 20.000 eur vlastných peňazí namiesto doterajších 40.000 eur.
„Mladý človek, ktorý má dostatočný príjem a chýba mu len vstupný vklad, na tom môže od januára získať najviac. Naopak ten, komu banka nevie požičať potrebnú sumu, sa čakaním nikam neposunie. Vyšší limit mu nezvýši úver nad rámec maximálneho stropu vzhľadom na výšku príjmu, len zmení pomer medzi hypotékou a vlastnými peniazmi,“ vysvetlila Šablová.
Zároveň pripomenula, že 90 % hypotéka nie je úplná novinka. Banky ju poskytujú aj v súčasnosti, môže však ísť najviac o pätinu všetkých hypoték. Žiadatelia tak dopredu nevedia, či sa im ujde. Po novom na vyšší limit dosiahnu všetci, ktorí splnia podmienky.
„Podmienky na získanie hypotéky s 90 % financovaním sú tri. Vek najviac 35 rokov, účelom úveru je kúpa alebo výstavba vlastného bývania a žiadny zo žiadateľov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť. Vlastníctvo sa overuje v katastri, pričom sa počítajú aj spoluvlastnícke podiely od 50 %,“ priblížila odborníčka.
Od júla 2027 začne platiť ďalšia zmena pravidiel pre hypotéky, tentokrát ich sprísnenie smerované na investičné nehnuteľnosti. Pri financovaní tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti klesne limit LTV na 70 %. Michal Ďuriš zo spoločnosti Umbrella Group v tejto súvislosti upozornil, že nové pravidlá nemusia zasiahnuť iba ľudí, ktorí cielene kupujú byty na prenájom.
„Za najväčší problém nepovažujem samotnú snahu NBS obmedziť riziká spojené s investičnými nákupmi. Otázna je definícia, podľa ktorej sa za rozhodujúci parameter považuje počet nehnuteľností. Do režimu určeného pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť sa totiž môže dostať aj človek, ktorý v skutočnosti žiadnu investičnú nehnuteľnosť nekupuje a rieši len svoju aktuálnu životnú situáciu - svoje bývanie,“ zhodnotil odborník.
Typickým príkladom môže byť podľa neho klient, ktorý vlastní byt, v ktorom býva, zároveň naňho rodičia v minulosti prepísali rodinný dom a on si aktuálne plánuje kúpiť väčšie bývanie. Z pohľadu nových pravidiel tak môže kupovať už tretiu nehnuteľnosť, hoci dom po rodičoch neprenajíma a jeho nová kúpa tiež slúži výlučne na vlastné bývanie. Počítať sa môžu tiež rôzne rekreačné nehnuteľnosti či relevantné spoluvlastnícke podiely.
„Klient prirodzene nechce najskôr predať byt, v ktorom býva, a až potom začať riešiť, či dostane hypotéku na nové bývanie. Chce mať istotu na oboch stranách transakcie. Ak však bude pri posudzovaní rozhodovať počet nehnuteľností, môže byť dôležité aj to, v akom poradí sa predaj, kúpa a financovanie uskutočnia,“ vysvetlil Ďuriš.
Pripomenul, že NBS zmenu pravidiel opiera aj o rastúci podiel kupujúcich, ktorí už nehnuteľnosti vlastnia. V roku 2025 viac ako polovicu (56 %) nových nákupov bytov a domov na Slovensku uskutočnili ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jedno bývanie. Spomedzi poskytnutých hypoték smerovalo 16 % klientom, ktorí už vlastnili aspoň dve nehnuteľnosti. Rastúci investičný dopyt môže podľa centrálnej banky prispievať k rastu cien bývania, a tým zhoršovať jeho dostupnosť pre ľudí, ktorí si kupujú prvé bývanie. Investičné nákupy môžu tiež zosilňovať výkyvy realitného trhu z pohľadu finančnej stability.
„Výšku hypotéky naďalej ovplyvňujú príjem, existujúce záväzky a schopnosť úver splácať. Zároveň platí, že nie každý mladý klient môže automaticky dostať 90 % financovanie. Banka pri posudzovaní zohľadňuje aj bonitu klienta, typ príjmu, lokalitu či technický stav nehnuteľnosti,“ vysvetlila.
Od januára budúceho roka začnú platiť nové pravidlá z dielne Národnej banky Slovenska (NBS), podľa ktorých klienti do 35 rokov pri kúpe prvého bývania budú môcť hypotékou financovať až 90 % namiesto súčasných 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Tento rozdiel môže byť podľa odborníčky výrazný, napríklad pri byte za 200.000 eur im bude stačiť 20.000 eur vlastných peňazí namiesto doterajších 40.000 eur.
„Mladý človek, ktorý má dostatočný príjem a chýba mu len vstupný vklad, na tom môže od januára získať najviac. Naopak ten, komu banka nevie požičať potrebnú sumu, sa čakaním nikam neposunie. Vyšší limit mu nezvýši úver nad rámec maximálneho stropu vzhľadom na výšku príjmu, len zmení pomer medzi hypotékou a vlastnými peniazmi,“ vysvetlila Šablová.
Zároveň pripomenula, že 90 % hypotéka nie je úplná novinka. Banky ju poskytujú aj v súčasnosti, môže však ísť najviac o pätinu všetkých hypoték. Žiadatelia tak dopredu nevedia, či sa im ujde. Po novom na vyšší limit dosiahnu všetci, ktorí splnia podmienky.
„Podmienky na získanie hypotéky s 90 % financovaním sú tri. Vek najviac 35 rokov, účelom úveru je kúpa alebo výstavba vlastného bývania a žiadny zo žiadateľov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť. Vlastníctvo sa overuje v katastri, pričom sa počítajú aj spoluvlastnícke podiely od 50 %,“ priblížila odborníčka.
Od júla 2027 začne platiť ďalšia zmena pravidiel pre hypotéky, tentokrát ich sprísnenie smerované na investičné nehnuteľnosti. Pri financovaní tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti klesne limit LTV na 70 %. Michal Ďuriš zo spoločnosti Umbrella Group v tejto súvislosti upozornil, že nové pravidlá nemusia zasiahnuť iba ľudí, ktorí cielene kupujú byty na prenájom.
„Za najväčší problém nepovažujem samotnú snahu NBS obmedziť riziká spojené s investičnými nákupmi. Otázna je definícia, podľa ktorej sa za rozhodujúci parameter považuje počet nehnuteľností. Do režimu určeného pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť sa totiž môže dostať aj človek, ktorý v skutočnosti žiadnu investičnú nehnuteľnosť nekupuje a rieši len svoju aktuálnu životnú situáciu - svoje bývanie,“ zhodnotil odborník.
Typickým príkladom môže byť podľa neho klient, ktorý vlastní byt, v ktorom býva, zároveň naňho rodičia v minulosti prepísali rodinný dom a on si aktuálne plánuje kúpiť väčšie bývanie. Z pohľadu nových pravidiel tak môže kupovať už tretiu nehnuteľnosť, hoci dom po rodičoch neprenajíma a jeho nová kúpa tiež slúži výlučne na vlastné bývanie. Počítať sa môžu tiež rôzne rekreačné nehnuteľnosti či relevantné spoluvlastnícke podiely.
„Klient prirodzene nechce najskôr predať byt, v ktorom býva, a až potom začať riešiť, či dostane hypotéku na nové bývanie. Chce mať istotu na oboch stranách transakcie. Ak však bude pri posudzovaní rozhodovať počet nehnuteľností, môže byť dôležité aj to, v akom poradí sa predaj, kúpa a financovanie uskutočnia,“ vysvetlil Ďuriš.
Pripomenul, že NBS zmenu pravidiel opiera aj o rastúci podiel kupujúcich, ktorí už nehnuteľnosti vlastnia. V roku 2025 viac ako polovicu (56 %) nových nákupov bytov a domov na Slovensku uskutočnili ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jedno bývanie. Spomedzi poskytnutých hypoték smerovalo 16 % klientom, ktorí už vlastnili aspoň dve nehnuteľnosti. Rastúci investičný dopyt môže podľa centrálnej banky prispievať k rastu cien bývania, a tým zhoršovať jeho dostupnosť pre ľudí, ktorí si kupujú prvé bývanie. Investičné nákupy môžu tiež zosilňovať výkyvy realitného trhu z pohľadu finančnej stability.
