Nájomný trh v Bratislave sa na začiatku roka 2026 správal inak ako trh predajný. Zatiaľ čo ceny bytov z druhej ruky medziročne výrazne rástli, nájomné takmer stagnovalo. Priemerné nájomné vrátane energií dosiahlo v prvom štvrťroku 17,26 eura za meter štvorcový. Medziročne o 1,53 percenta viac, no oproti koncu roka 2025 o 0,65 percenta menej. Vyplýva to z analýzy spoločnosti Bencont Group.

Jedným z vysvetlení tohto vývoja môže byť zvýšená preferencia vlastného bývania, ktorá sa prejavila práve na raste cien starších bytov. Dopyt sa čiastočne presunul od nájmu ku kúpe, čo tlak na rast nájomného uvoľnilo. Analytici zároveň upozorňujú, že vplyvom inflácie v kombinácii s vývojom cien a úrokových sadzieb sa nájom stáva čoraz finančne dostupnejšou formou bývania.

Napriek stagnácii jednotkového nájomného však priemerné absolútne nájomné za celú Bratislavu prvýkrát presiahlo hranicu tisíc eur mesačne za byt. Dôvodom je kombinácia veľkosti bytov v ponuke a celkovej cenovej úrovne. Aj minimálny rast na meter štvorcový sa pri väčších bytoch prejavuje na vyššej absolútnej sume.

Nájomné niekde aj klesá

Rast nájomného nebol rovnomerný naprieč celou Bratislavou. Medziročný nárast zaznamenal výlučne okres BA V – Petržalka, ktorá tvorila 16,84 percenta celkovej ponuky nájomných bytov. V ostatných štyroch bratislavských okresoch nájomné stagnovalo alebo mierne kleslo.

Priemerné mesačné nájomné za dvojizbový byt mimo Starého Mesta sa pohybovalo v rozpätí od 852 do 899 eur vrátane energií. Najdrahšie nájmy ponúka tradične okres BA I – Staré Mesto, kde priemerné nájomné bez ohľadu na veľkosť bytu dosahuje 1 290 eur mesačne. Jednoizbový byt v Starom Meste vyjde nájomcu priemerne na 747 eur, dvojizbový na 1 025 eur a trojizbový na 1 467 eur mesačne vrátane energií.

Najdostupnejšie nájomné spomedzi bratislavských okresov ponúka BA IV – Karlova Ves a okolie, kde priemerné mesačné nájomné za byt dosahuje 926 eur. Jednoizbový byt tam vyjde priemerne na 674 eur, dvojizbový na 852 eur mesačne.

Vlastníkom sa znižujú zárobky

Spomalený rast nájomného má priamy dopad na atraktivitu investičných bytov. Rastúca cena nehnuteľnosti pri nezmenenej výške nájomného a úrokových sadzbách znižuje celkový výnos potenciálneho investora. Analytici preto hodnotia aktuálnu situáciu ako priaznivejšiu pre nájomcov než pre investorov.

V najbližšom období bude podľa analýzy pokračovať pretrvávajúci záujem o kúpu nehnuteľností, no v priebehu roka sa očakáva postupné spomalenie tempa rastu cien pod desať percent. Analytici očakávajú skôr stagnáciu ceny priemerného nájomného.

Do konca roka 2026 analytici očakávajú dvoch až troch zvýšenia depozitnej sadzby Európskej centrálnej banky. Hoci sa rovnaký rast nemusí plne premietnuť do hypotekárnych sadzieb, prípadné zdraženie hypoték by mohlo čiastočne presunúť dopyt späť od kúpy k nájmu. To by mohlo nájomné opäť mierne oživiť.

Kalendár

Deň učiteľov

7. května

Odkaz na zdroj