Zaplatenie rezervačného poplatku má potvrdzovať vážny záujem o kúpu inzerovanej nehnuteľnosti. Nádejný kupec a predávajúci sa ale nemusia vždy definitívne dohodnúť; v praxi preto pravidelne vznikajú spory o jeho vrátenie. Realitky ho berú ako zmluvnú pokutu za to, že záujemca určitý čas bránil speňaženiu nehnuteľnosti, ktoré by im prinieslo zisk. Dôvody, pre ktoré nedôjde k podpisu prevodnej zmluvy, však môžu byť rôzne. Potvrdzuje to prípad, ktorý riešil Krajský súd Nitra. 

Plánovaná kúpa nehnuteľnosti sa zvrtla na súd o 5 000 eur 

Celý prípad sa začal odohrávať ešte v roku 2019, keď záujemkyňa o kúpu a sprostredkovateľ uzatvorili zmluvu o rezervácii konkrétnych nehnuteľností. Záujemkyňa zároveň uhradila rezervačný poplatok, ktorý bol dohodnutý v sume 5 000 eur. Keď jej bol doručený návrh kúpnej zmluvy, nastal problém; jeho obsah sa totiž od pôvodne predrokovaných podmienok predaja čiastočne líšil. 

Záujemkyňa proti odlišnostiam protestovala. Žiadala, aby bola kúpna zmluva buď podpísaná tak, ako bolo predbežne dojednané pri uzatvorení rezervačnej zmluvy, alebo aby jej bol vrátený už zaplatený rezervačný poplatok. Realitka jej však nevyhovela; záujemkyňa sa teda rozhodla pre podanie žaloby. 

Súd 1. inštancie žalobu zamietol z formálnych dôvodov

Žalobkyňa si na súde nárokovala 5 000 eur s odkazom na uzatvorenú rezervačnú zmluvu. Uviedla, že z kúpy nevzišlo z jej zavinenia, realitka by si preto nemala poplatok ponechať.

Súd 1. inštancie však žalobe nevyhovel. Uviedol, že rezervačnú zmluvu považuje za neplatnú a nárok by mohol priznať len vtedy, ak by sa ho záujemkyňa domáhala ako bezdôvodného obohatenia. Keďže sa ho ale domáhala na zmluvnom základe a okolnosti neplatnosti zmluvy riadne netvrdila, nemohol si právny základ nároku zmeniť on sám z úradnej moci. Záujemkyňa o kúpu sa proti tomuto rozhodnutiu bránila odvolaním.

Krajský súd Nitra: dojednania o rezervačných poplatkoch sú neplatné v týchto prípadoch

Podané odvolanie prinieslo svoje ovocie. Krajský súd Nitra konštatoval, že v danom prípade súd 1. inštancie mal priznať nárok aj titulom bezdôvodného obohatenia. Aj on považoval rezervačnú zmluvu za neplatnú; zmluvné strany si teda mali vrátiť všetko, čo si podľa nej navzájom plnili. 

Odvolací súd zdôraznil, že účelom rezervačných zmlúv je iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. Ak vo fáze ich podpisovania ešte nie sú vyjasnené všetky podstatné náležitosti kúpy, nemali by potenciálneho kupca automaticky zaväzovať k uzatvoreniu kúpnej zmluvy či zmluvy o zmluve budúcej. Tým pádom by však rezervačné zmluvy nemali obsahovať ani sankciu za to, že záujemca ku kúpe napokon nepristúpi.

Ďalej súd poukázal na to, že protiplnením za zloženie rezervačného poplatku zo strany sprostredkovateľa bol v posudzovanom prípade iba záväzok nesprostredkúvať nehnuteľnosti inému záujemcovi. Zložená čiastka teda podľa zmluvy nekryla napríklad poskytnutie právneho servisu či aktívnu činnosť realitnej kancelárie smerujúcu k možnosti záujemkyne uzatvoriť s vlastníkmi nehnuteľnosti kúpnu zmluvu.

S prihliadnutím na uvedené teda uzavrel, že ak záujemkyni neboli v čase podpisu rezervačnej zmluvy známe všetky náležitosti predaja nehnuteľnosti, je dojednanie o ponechaní si rezervačného poplatku pre prípad neuzatvorenia kúpnej zmluvy tzv. neprijateľnou zmluvnou podmienkou. Realitnej kancelárii preto uložil, aby čiastku 5 000 eur žalobkyni vrátila (bližšie rozhodnutie Krajského súdu Nitra, sp.zn. 7Co/123/2023).

Súdny dvor EÚ riešil aj výšky provízií

Okrem rezervačných poplatkov bývajú pre bežných ľudí pri spolupráci s realitkami problematické aj výšky ich provízií. Práve k týmto sa nedávno vyjadril Súdny dvor EÚ, a to v súvislosti s ich hornou hranicou, ktorú zaviedla Slovinská republika. 

Slovinsko prijalo úpravu, ktorá pri sprostredkovaní kúpy alebo nájmu rodinného domu či bytu pre fyzickú osobu stanovuje hornú hranicu provízie pre realitnú kanceláriu nasledovne:

- pri kúpe/predaji: 4 % z ceny určenej zmluvou, ak zmluvná hodnota kupovanej/predávanej nehnuteľnosti presahuje alebo sa rovná 10 000 eur,

- pri nájme: 4 % zo sumy, ktorá vznikne vynásobením mesačného nájomného počtom mesiacov, na ktoré sa nehnuteľnosť prenajíma, s tým, že provízia nesmie presiahnuť mesačné nájomné.

Súdny dvor uzatvoril, že právo EÚ takémuto vnútroštátnemu obmedzeniu provízií nebráni, pokiaľ v danej krajine neexistujú menej obmedzujúce opatrenia umožňujúce dosiahnutie rovnakého výsledku (Rozhodnutie Súdneho dvora vo veci C-674/23, AEON NEPREMIČNINE a i.).