Ak v najbližších mesiacoch riešite bývanie, alebo sa obzeráte po investičnom byte, pripravte sa na nové podmienky financovania. Národná banka Slovenska ohlásila zásadné zmeny úverových pravidiel. Kým bežné rodiny hľadajúce prvý domov pocítia do istej miery úľavu, podmienky pre realitných investorov sa radikálne skomplikujú, čo priamo ovplyvní množstvo peňazí, ktoré budú musieť doplatiť z vlastného vrecka.

Ako vás nové opatrenia ovplyvnia, kedy začnú platiť a čo to pre vás znamená?

Čo sa vlastne mení? (Vysvetlenie pojmu LTV)

Hlavným nástrojom, ktorým chce NBS trh regulovať, je takzvaný ukazovateľ LTV (Loan-to-Value). Preložené do ľudskej reči: ide o percentuálny podiel, ktorý vyjadruje, koľko peňazí vám banka požičia vzhľadom na hodnotu kupovanej nehnuteľnosti.

Príklad: Ak kupujete byt v hodnote 150 000 € a banka má nastavený limit LTV na 80 %, požičia vám maximálne 120 000 €. Zvyšných 30 000 € musíte doplatiť z vlastného vrecka.

Doteraz platili pravidlá pre LTV na slovenskom trhu viac-menej plošne. Väčšina žiadateľov o úver dostala 80 % hodnoty nehnuteľnosti vo forme úveru a zvyšných 20 % si museli dofinancovať inak. Bolo možné získať výnimku v podobe 90 % financovania. Doteraz nezáležalo na tom, či si kupujete svoju prvú garsónku, alebo už tretí investičný byt. NBS však po novom zavádza diferencované (rozdielne) limity LTV. Podmienky získania hypotéky sa tak rozdelia na dve kategórie podľa toho, na čo nehnuteľnosť kupujete.

Kto na zmeny doplatí a kto získa?

Podľa Správy o finančnej stabilite od Národnej banky Slovenska (NBS) dochádza k zásadnej zmene – prechádza sa z doterajšieho plošného limitu na diferencované (rozdielne) limity LTV. To znamená, že maximálna suma, ktorú vám banka vo vzťahu k hodnote nehnuteľnosti požičia, bude priamo závisieť od toho, do ktorej skupiny žiadateľov patríte.

NBS rozdeľuje žiadateľov do troch hlavných kategórií:

1. Mladí žiadatelia (Prvé bývanie) – Uvoľnenie limitu na 90 %

Pre mladých ľudí hľadajúcich vlastný domov sa podmienky uvoľňujú, pričom limit LTV sa zvyšuje z doterajších 80 % na 90 %. Aby ste tento vyšší úver získali, musíte súčasne splniť tri podmienky:

• Vek do 35 rokov: Podmienku veku musia spĺňať žiadatelia o úver.
• Absencia vlastníctva nehnuteľnosti: Žiaden zo žiadateľov nesmie vlastniť obytnú nehnuteľnosť v podiele 50 % alebo viac. Opatrenie je tak prísne zacielené len na ľudí, ktorí naozaj riešia svoje prvé vlastné bývanie.
• Účel úveru: Účelom hypotéky musí byť výhradne kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti.

Dôvod opatrenia: Mladým ľuďom, ktorí sú na začiatku kariéry, často chýba dostatok nasporených vlastných úspor (akontácia), hoci ich pravidelný príjem je dostatočný na splácanie. Navyše, hypotéky na prvé bývanie vykazujú v porovnaní s investičnými úvermi historicky najnižšiu mieru rizikovosti.

2. Investori a viacnásobní vlastníci – Sprísnenie limitu na 70 %

Pre osoby, ktoré nakupujú nehnuteľnosti ako investíciu alebo rozširujú svoje realitné portfólio, sa pravidlá sprísňujú a limit LTV klesá na 70 %. Tento prísnejší limit sa uplatní, ak:

• Ide o tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť: Žiadatelia o úver už vlastnia dve alebo viac obytných nehnuteľností (v podiele 50 % alebo viac). Nová hypotéka tak smeruje na ich v poradí minimálne tretiu nehnuteľnosť.
• Bez ohľadu na vek a účel: Toto sprísnenie platí plošne pre každého viacnásobného vlastníka, bez ohľadu na vek žiadateľov či oficiálny účel úveru.

Dôvod opatrenia: Pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti je už takmer isté, že ide o investičný nákup. Tieto úvery sú pre bankový sektor rizikovejšie. Sprísnenie limitu prinúti investorov vložiť viac vlastných peňazí (30 % namiesto doterajších 20 %), čo zníži ich celkovú zadlženosť a ochráni trh pred prípadným prepadom cien nehnuteľností pri ekonomických krízach.

3. Ostatní klienti (napr. druhá nehnuteľnosť) – Ponechanie limitu na 80 %

Pre všetkých ostatných žiadateľov, ktorí nespadajú pod mladých kupujúcich ani pod investorov s 3 a viac nehnuteľnosťami, zostáva v platnosti štandardný limit LTV na úrovni 80 %. Ide najmä o tieto situácie:

• Kúpa druhej nehnuteľnosti: Ak už vlastníte jeden byt a kupujete si druhý, limit zostáva 80 %. NBS vysvetľuje, že vlastnenie dvoch nehnuteľností automaticky neznamená špekulatívnu investíciu. Môže ísť napríklad o prechodný stav, kedy rodina kupuje väčšie bývanie ešte pred predajom pôvodného, prípadne o vlastnenie zdedeného bytu v inom regióne či kúpu nehnuteľnosti na rekreačné účely.
• Žiadatelia nad 35 rokov kupujúci prvé bývanie: Ak človek kupuje svoje úplne prvé bývanie, ale má už po 35-ke, nesplní vekovú podmienku pre uvoľnenie na 90 %, preto pre neho platí štandardný limit 80 %.

Zachovanie trhovej výnimky (5 %)

Pre zachovanie flexibility trhu NBS naďalej garantuje výnimku, v rámci ktorej môžu komerčné banky poskytnúť 5 % z celkového objemu svojich nových úverov s LTV až do 90 % aj klientom, ktorí nespadajú do kategórie mladých žiadateľov (napríklad bonitným klientom nad 35 rokov kupujúcim prvé alebo druhé bývanie).

Odkedy budú nové limity platiť?

Zmena sa legislatívne zavedie formou novely opatrenia NBS o posudzovaní schopnosti splácať úvery na bývanie:

• V júni 2026 prebehne medzirezortné pripomienkové konanie.

• Plánovaná účinnosť nových pravidiel LTV je stanovená od 1. októbra 2026.

Prečo k tomu NBS pristupuje práve teraz? Čísla nepustia

Dáta z roku 2025 ukázali, že slovenský realitný trh začal nebezpečne prekvitať v prospech bohatších skupín ľudí, čo deformuje ceny pre všetkých ostatných.