Čoraz viac Slovákov vlastní investičné byty. Väčšinou ich prenajímajú dlhodobo, teda majú celé roky stabilného nájomníka, alebo ponúkajú krátkodobý prenájom, často prostredníctvom rezervačných platforiem. Krátkodobé prenájmy zarábajú lepšie, než tie dlhodobé, no nie je to zadarmo. Kým pri dlhodobom prenájme nemáte takmer žiadne povinnosti, pri tom krátkodobom už sa stávate podikateľom.

S vyšším príjmom prichádza viac zodpovednosti

Prenajímať byt cez Airbnb či Booking sa dnes stáva bežnou praxou a pre mnohých vlastníkov nehnuteľností aj lákavou cestou k vyššiemu zárobku. Stačí dobrá lokalita, štipka podnikavého ducha a správne nastavená stratégia. V centre Bratislavy takýto byt dokáže vyniesť aj dvojnásobok oproti klasickému dlhodobému prenájmu. No s vyšším výnosom prichádza aj viac zodpovednosti a zákonných povinností.

„Krátkodobý prenájom nehnuteľnosti je považovaný za podnikanie a preto je pre jeho výkon potrebná živnosť alebo prevádzka prostredníctvom právnickej osoby, spravidla spoločnosti s ručením obmedzeným,“ vysvetľuje Erik Schwarcz z advokátskej kancelárie FAIRSQUARE. A hneď pripomína, že túto činnosť je potrebné nahlásiť aj na mestskom alebo miestnom úrade, podľa všeobecne záväzných nariadení danej samosprávy.

Zanedbanie týchto registračných povinností sa rozhodne nevypláca. Pokuty zo živnostenského úradu môžu dosiahnuť výšku 1 659 eur pri voľnej živnosti a až 3 319 eur pri remeselnej či viazanej. „Neoprávnené podnikanie môže byť dokonca pri splnení viacerých aspektov považované za trestný čin,“ upozorňuje Schwarcz.

Ako na dane z príjmov pri prenájme

Z finančného hľadiska je dôležité vedieť, že pri zdanení príjmov možno uplatniť buď paušálne výdavky vo výške 60 percent z príjmov (do 20-tisíc eur ročne), alebo si viesť evidenciu skutočných výdavkov. Tie zahŕňajú náklady na prevádzku bytu – od energií, cez služby, až po výmenu bielizne. A aby toho nebolo málo, každý podnikateľ v rámci živnosti musí mať oddelený podnikateľský bankový účet, z ktorého sa platí aj transakčná daň vo výške 0,4 % pri platbách a 0,8 % pri výbere hotovosti. O samotný výber dane sa však stará banka, takže podnikateľ sa týmto smerom nijako nezaťažuje.

A teraz to najdôležitejšie, daň z príjmu. Tá sa platiť musí. Od roku 2023 totiž platformy ako Airbnb a Booking automaticky oznamujú príjmy svojich používateľov Finančnej správe SR. Takže predstava, že sa niečo „neprizná“, dnes už neobstojí. Okrem toho treba odviesť aj daň za ubytovanie, ktorú si stanovuje každá obec zvlášť. Napríklad v bratislavskom Starom Meste ide až o 3,50 eura za každú prenocovanú osobu.

Krátkodobé prenájmy zarábajú viac

Podnikateľský duch sa však stále vypláca. „V Bratislave, v nehnuteľnostiach vhodných na krátkodobé ubytovacie služby a pri dobre nastavenej stratégii, rovnako tak kvalitnej lokalite, môže byť príjem majiteľa 1,5 až 2,2 násobne vyšší než pri dlhodobom prenájme,“ tvrdí Robert Čambal zo spoločnosti Staywell. Ako príklad uvádza byt v centre Bratislavy, ktorý by dlhodobo vynášal 1 350 eur mesačne. Pri krátkodobom prenájme však vie zarobiť 2 000 až 3 000 eur mesačne, závisí to od sezóny a obsadenosti.

Treba si však uvedomiť, že nejde o pasívny príjem. „Netreba byť hotelier ani marketér, no určite pomáha mať podnikavého ducha, byť kreatívny a riešiť veci flexibilne a promptne,“ hovorí Čambal. Vlastník by mal svoju nehnuteľnosť vnímať ako investíciu, nie len ako zdroj príjmu. Ak nemá čas riešiť všetko sám, môže si služby ako upratovanie, výmenu bielizne, komunikáciu s hosťami či správu profilu outsourcovať, čo výrazne šetrí čas a nervy.

Ak teda plánujete premeniť svoj byt na výnosnú turistickú destináciu, pripravte sa nielen na vyššie príjmy, ale aj na to, že sa stanete podnikateľom – so všetkým, čo k tomu patrí.