Analýza:Investičný byt sa už sám nesplatí, nájomné nestačí na hypotéku
Bratislava 24. októbra (TASR) - Nehnuteľnosti patria na Slovensku dlhodobo k najobľúbenejším formám investovania. Realita investičných bytov sa však zásadne zmenila a nájomné už v súčasnosti spravidla nepostačuje na pokrytie splátok hypotéky. Riziká prináša aj výhľad do budúcnosti. Investorov môžu v dlhodobom horizonte ovplyvniť predpokladané demografické zmeny aj odtrhnutie cien bytov od ekonomických fundamentov. V aktuálnom komentári na to upozornili analytici spoločnosti Finax.
„Mnoho ľudí žije v predstave, že investičný byt je pasívny príjem od prvého dňa. Dnes je to však presne naopak - ide o investíciu, ktorú musíte roky dotovať. Lákadlom tak zostáva hlavne vidina budúceho rastu cien nehnuteľností, čo však so sebou nesie značné riziká,“ konštatoval expert na osobné financie a dôchodky Finaxu Ján Tonka.
Analytici spoločnosti na to poukázali modelovým príkladom bytu v hodnote 250.000 eur, financovanom 80 % hypotékou s úrokovou sadzbou 4 %. Mesačná splátka hypotéky predstavuje v takomto prípade približne 955 eur, hrubý nájom sa však pohybuje iba okolo 700 eur. Investor by tak musel po započítaní priebežných nákladov a daní z vlastných zdrojov doplácať vyše 400 eur mesačne v prvom roku prenájmu. Aj keď sa počíta s každoročným rastom nájomného o 3 %, byt sa dostane do mesačného plusu až po približne 20 rokoch, vyčíslili odborníci.
Ďalším problémom podľa nich je, že ceny nehnuteľností rastú na Slovensku rýchlejšie ako platy. „Aj keď sa to pre neskúseného investora môže javiť ako pozitívum, trend môže paradoxne ukazovať na rastúce riziko. Zjednodušene povedané, trh môže naraziť na strop kúpyschopnosti,“ varovali analytici.
Ďalším dôležitým faktorom, na ktorý by sa podľa nich nemalo zabúdať, je demografia. Slovensko je pravdepodobne už za vrcholom počtu obyvateľov a podľa odhadov OSN by v roku 2100 mohlo v krajine žiť o 2 až 3 milióny ľudí menej ako v súčasnosti. Úbytok obyvateľstva znamená v praxi menej kupujúcich aj menej nájomníkov.
Z pohľadu celkovej investičnej stratégie je však podľa analytikov najväčším úskalím nehnuteľností chýbajúca diverzifikácia. Bežní jednotlivci totiž nevlastnia desiatky nehnuteľností, spravidla ide o jednu či dve. Majetok je v takom prípade koncentrovaný v jednej krajine, meste, či dokonca na jednej ulici.
„Ak stavíte všetko na jednu nehnuteľnosť, vystavujete sa nielen výkyvom úrokov či zmenám v ekonomike, ale aj lokálnym vplyvom, či už je to nežiaduca výstavba v susedstve alebo problémoví susedia. Pri budovaní majetku je preto kľúčové spoliehať sa na viacero tried aktív,“ doplnil Tonka.
„Mnoho ľudí žije v predstave, že investičný byt je pasívny príjem od prvého dňa. Dnes je to však presne naopak - ide o investíciu, ktorú musíte roky dotovať. Lákadlom tak zostáva hlavne vidina budúceho rastu cien nehnuteľností, čo však so sebou nesie značné riziká,“ konštatoval expert na osobné financie a dôchodky Finaxu Ján Tonka.
Analytici spoločnosti na to poukázali modelovým príkladom bytu v hodnote 250.000 eur, financovanom 80 % hypotékou s úrokovou sadzbou 4 %. Mesačná splátka hypotéky predstavuje v takomto prípade približne 955 eur, hrubý nájom sa však pohybuje iba okolo 700 eur. Investor by tak musel po započítaní priebežných nákladov a daní z vlastných zdrojov doplácať vyše 400 eur mesačne v prvom roku prenájmu. Aj keď sa počíta s každoročným rastom nájomného o 3 %, byt sa dostane do mesačného plusu až po približne 20 rokoch, vyčíslili odborníci.
Ďalším problémom podľa nich je, že ceny nehnuteľností rastú na Slovensku rýchlejšie ako platy. „Aj keď sa to pre neskúseného investora môže javiť ako pozitívum, trend môže paradoxne ukazovať na rastúce riziko. Zjednodušene povedané, trh môže naraziť na strop kúpyschopnosti,“ varovali analytici.
Ďalším dôležitým faktorom, na ktorý by sa podľa nich nemalo zabúdať, je demografia. Slovensko je pravdepodobne už za vrcholom počtu obyvateľov a podľa odhadov OSN by v roku 2100 mohlo v krajine žiť o 2 až 3 milióny ľudí menej ako v súčasnosti. Úbytok obyvateľstva znamená v praxi menej kupujúcich aj menej nájomníkov.
Z pohľadu celkovej investičnej stratégie je však podľa analytikov najväčším úskalím nehnuteľností chýbajúca diverzifikácia. Bežní jednotlivci totiž nevlastnia desiatky nehnuteľností, spravidla ide o jednu či dve. Majetok je v takom prípade koncentrovaný v jednej krajine, meste, či dokonca na jednej ulici.
„Ak stavíte všetko na jednu nehnuteľnosť, vystavujete sa nielen výkyvom úrokov či zmenám v ekonomike, ale aj lokálnym vplyvom, či už je to nežiaduca výstavba v susedstve alebo problémoví susedia. Pri budovaní majetku je preto kľúčové spoliehať sa na viacero tried aktív,“ doplnil Tonka.
